Московская и Кемеровская области вытягивают статистику РФ
Развитию программы расселения жителей из ветхого жилья в Москве и России препятствуют главным образом две проблемы. Законы оказываются препоной не меньше, чем экономические реалии, считают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости».
Когда новая московская администрация запретила возведение новых объектов в центре города, начала пересматривать все инвестконтракты, стало понятно, что само слово «строительство» оказалось «нон грата». Можно было ожидать, что термины «волновое переселение», «реконструкция кварталов» станут символами очередного «новояза» (см. статью «Запрет на строительство в центре – популизм или реальность?»). Но простой подмены словосочетаний оказалось недостаточно, стройки размораживаются не быстрыми темпами.
Как всегда, в основе экономика
Принятые год назад поправки в закон о переселении жителей пятиэтажек («О внесении изменений в статьи 7 и 13 Закона города Москвы от 31 мая 2006 г. № 21 «Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве» от 26 января 2011 г. № 4) запретили раньше срока улучшать жилищные условия очередникам, переселяющимся из пятиэтажек. Прежний закон не препятствовал тому, чтобы люди, чья очередь формально еще не подошла, переезжали в новые квартиры со значительным расширением жилплощади. После нововведений им предоставляются квартиры только такого же метража, что и старое жилье, где они должны продолжать ждать очереди – 10, 15, 20 лет (см. статью «Расселение пятиэтажек: ждать бунта или вялого сопротивления»).
Резоны принятия нового закона были понятны. Как только дом назначался к сносу, еще до официального объявления об этом (после него прописка закрывалась) во многих квартирах начинали бурно прописываться родственники до 20-го колена (иногда на каждый квадратный сантиметр). Ответственный квартиросъемщик быстро подавал документы на признание его очередником. Обычно оказывалось, что кто-то из этой группы родственников имел связи в местной управе или префектуре. В результате город был вынужден платить за десятки лишних квартир, общая стоимость которых такова, что в бюджете эти деньги были совсем не лишними.
Но с момента принятия поправок исчезла какая-либо мотивация для переезда у переселяемых граждан. «Я посмотрю, каким ОМОНом будут вытаскивать из этих квартир людей, какие будут суды, пересуды и где будут наши инвестиционные проекты. Хотим сэкономить – потеряем в 10 раз больше. Скупой платит дважды, а то и 10 раз. Хочется наступить на грабли… Грабли – вот они, к вашим услугам», – так прокомментировал коллегам вероятные последствия этого закона депутат Мосгордумы Михаил Москвин-Тарханов на том самом заседании, когда документ принимался.
( Читать дальше... )
Цены поднимаются в Химках и снижаются в Красногорске
Северо-запад Подмосковья стал лидером по росту числа новостроек в III квартале 2011 г. по сравнению с другими направлениями Московской области. По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», за последние три месяца количество объектов здесь выросло на 28% – с 89 до 114. Наибольшее увеличение объемов предложения на первичном рынке жилья зафиксировано в Химках, Красногорске и Клину.
Примечание. К северо-западному направлению Подмосковья относятся населенные пункты, расположенные вдоль Волоколамского, Пятницкого и Ленинградского шоссе. Среди них г. Химки (примыкает к МКАД), г. Красногорск (2 км от МКАД), г. Сходня (13 км от МКАД), пос. Брехово (Солнечногорский район, 18 км от МКАД) и г. Клин (66 км от МКАД).
По данным исследования «Весь рынок новостроек Московского региона за 2-3 кв. 2011 года. Сравнительный анализ», лидером по увеличению числа объектов стали Химки. Во II квартале 2011 г. их было 25, а в III квартале 2011 г. – уже 35. Это связано с выходом на рынок новых объектов, в том числе шести корпусов в ЖК «Правый Берег 2» и по одному дому в мкр. Новокуркино и мкр. Левобережный. Более подробно www.irn.ru писал об этом в статье «Новостройки Подмосковья: северо-запад и юг лидируют по числу новых объектов».
Существенный прирост количества новостроек также отмечался в Красногорске. Основной причиной стало возобновление продаж строящихся корпусов в ЖК «Красногорье» и «Красногорье DeLuxe», реализация которых началась в предыдущие периоды.
( Читать дальше... )
Кроме сверхдорогих апартаментов, на рынок выходят дома экономкласса
После президентских выборов в марте уже не будет политических причин, мешающих окончательно свернуть программу бесплатной приватизации жилья. На смену ей должна прийти более перспективная программа строительства социального жилья в виде доходных домов, считают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости». Как водится, подобные проекты начинались с самого дорогого сегмента рынка, теперь же появляются первые сигналы о возможности развивать это направление в качестве «доступного жилья».
Уже в прошлом году из уст высокопоставленных чиновников все чаще звучали заявления, предельно коротко сформулированные заместителем министра Минрегионразвития Ильей Пономаревым: «Государство должно обеспечить нуждающихся жильем, но кто сказал, что оно обязано обеспечивать их собственностью?».
Схема возведения и управления домами, которую предлагал в прошлом году ввести Минрегион для пилотных проектов, была сложна и громоздка (подробно о ней см. в статьях «Столичных очередников могут выселить за МКАД» и «Руководитель IRN.RU: строить доходные дома по схеме Минрегиона можно, но лучше не изобретать велосипед»). По сведениям IRN.RU, сейчас ее дорабатывают.
Но напрашивается другой вариант: бюджетные деньги на квартиры для очередников можно направить на строительство «доходных домов», прекратив приватизацию социального жилья. Тогда вопрос экономики проектов в значительной степени упрощается. Ранее квартиры передавались бесплатно в собственность, теперь очередники и другие категории получателей бесплатного жилья будут превращаться из собственников в нанимателей. Пусть они будут платить только вдвое от стоимости коммунальных услуг – ГУП или частная управляющая компания, эксплуатирующая дом, сможет не только поддерживать дом в нормальном состоянии, но и давать пусть небольшой, но доход в бюджет.
«Программа доходных домов Москве необходима, – говорил руководитель центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко в статье «Москва снова желает строить доходные дома». – Даже срочно. Чтобы можно было снимать квартиры не только у старых бабушек за дешево; пусть дороже, но на нормальных, цивилизованных условиях».
Строить доходные дома было невыгодно, когда рост цен на жилье был на уровне 30-50% годовых, а сдача квартир в аренду приносила 5-6%. Теперь ситуация изменилась. В прогнозе на среднесрочный период (см. «Будет ли недвижимость «тихой гаванью?») аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» среди главных выводов указал, что «стоимость аренды жилья в отличие от цен купли-продажи в ближайшие годы будет показывать систематический рост на уровне инфляции».
Недвижимость остается хорошим инструментом сохранения средств, хотя перестала быть столь же высокодоходным, как было во время «надувания пузыря» в предкризисные годы. Перетекание средств на рынок недвижимости после паники на фондовых и финансовых рынках летом прошлого года – лучшее тому подтверждение.
Пока властные структуры разрабатывают новую программу, согласовывают приоритеты, готовят нормативную и ищут финансово-экономическую базу, некоторые предприниматели-практики уже реализуют проекты апартаментов. Но если начинались они с самых высокобюджетных, то сейчас на рынок выходят первые варианты доступного класса.
( Читать дальше... )
RealSearch.Ru позволяет не только найти подходящий объект недвижимости, но и посмотреть, с кем имеешь дело
Сарафанное радио на рынке недвижимости – самая лучшая реклама, это скажет любой профессиональный маркетолог. Но всегда ли она достоверна? Любой человек, связанный с рынком недвижимости, порой сталкивается с вопросами родственников и знакомых: в какое риелторское агентство обратиться? Нет ли сведений о возведении такого-то дома?
Обычно ответы на подобные вопросы настоящий профессионал сможет найти. Но аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» задал себе другие вопросы. Главных из них два.
«Проклятые вопросы»
Первый – кто может гарантировать, что ответы родственников и знакомых, связанных с рынком недвижимости, будут объективны? Кто-то считает долгом хранить лояльность своей компании или ее партнерам; другой (обиженный начальством), наоборот, заявит: «куда угодно, только не к нам». А третий – «я сам частным порядком все сделаю, дешевле и надежнее». Все это столь же конъюнктурно, как прямая реклама. Но ведь обращающийся за советом человек рискует деньгами, всегда немаленькими, часто занятыми в долг, нередко – последними. Ему нужно понимание, с кем можно иметь дело, а от кого стоит держаться подальше.
Второй вопрос – а насколько компетентен сам источник (родственник, знакомый)? Достаточно ли полно он владеет информацией? Если это агент отдела аренды в крупной риелторской компании, способен ли он быть экспертом на рынке новостроек? А крепкий профессионал аналитического отдела даже крупной компании – сможет ли он ответить на вопрос о том, какая фирма возьмет комиссионные поменьше, но на нее можно полагаться? Нет, он занимается статистикой и наблюдает за трендами рынка. Да и кто, положа руку на сердце, из рядовых агентов, работающих на рынке 2-3 года, способен по-настоящему сравнить качество работы своей фирмы и конкурентов?
( Читать дальше... )
Итоги 3-го квартала 2011 г.: число новостроек стабильно, а цены растут
Стабильное число новостроек не означает отсутствие изменений. В III квартале 2011 г. в 5-30 км от МКАД было распродано много домов, но благодаря выходу на рынок большого количества новых проектов общее число объектов осталось на уровне предыдущего квартала. Среди городов, где в продаже появилось много новых домов, можно назвать Сходню, Железнодорожный, Щелково и Подольск. Последний, кстати, продемонстрировал довольно высокие темпы роста цен в III квартале 2011 г. (почти на 8%). Кроме Подольска, увеличение стоимости первичного жилья отмечалось в городе Московский и в Ленинском районе, то есть в населенных пунктах, которые находятся на территории «Новой Москвы» или граничат с ней. Благодаря этому цены в 5-30 км от МКАД в среднем прибавили 2,8%.
В III квартале 2011 г. число новостроек в городах Подмосковья средней удаленности практически не изменилось по сравнению с предыдущим кварталом: 367 и 366 объектов соответственно. Это особенно заметно на фоне остальных сегментов Московского региона, где наблюдается прирост количества новостроек по сравнению со II кварталом 2011 г. Но это не означает, что на рынке первичного жилья в 5-30 км от МКАД за этот период не произошло никаких изменений. По данным исследования «Весь рынок новостроек Московского региона за 2-3 кв. 2011 года. Сравнительный анализ», именно в этом сегменте за последние три месяца было продано больше всего объектов. Стабилизация количества новостроек объясняется тем, что за этот период здесь появилось много новых домов, а также возобновилась продажа объектов, реализация которых была временно приостановлена.
Не очень дешево, зато здесь говорят по-английски, а банки свято хранят тайны
У Белиза есть преимущества перед соседями, и не последним из них является то, что большая часть населения владеет английским языком. Просто это официальный язык страны.
Возможность кое-как объясняться сразу и постепенно совершенствоваться в речи – не то же самое, что мучительно разговаривать на пальцах днем, а вечером учить новый язык с нуля. Пусть даже испанский считается довольно простым, отмечают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», – большинство россиян учило в детстве именно английский, не так ли? Еще одно важное преимущество, особенно для ведения бизнеса в этой маленькой мирной стране – здесь можно победить бюрократических чудовищ, просто зайдя в кабинет к министру того-то и того-то и обсудив с ним свою проблему.
Белиз во многом похож на большой маленький город. Его провидческие банковские законы дали стране явное преимущество, когда речь заходит о банковской конфиденциальности. В эпоху, когда счета в юрисдикциях других стран находятся под атакой, находящиеся в Белизе - остаются безопасными, сообщает журнал InternationalLiving, который в этом году включил Белиз в «топ-гавани» для пенсионеров.
Программы Белиза для пенсионеров предлагают привлекательные стимулы для иностранцев, желающих здесь жить. Особенно для тех, кто планирует переехать на постоянное место жительства.
( Читать дальше... )Стремиться к лучшему, но готовиться к худшему – совет руководителя IRN.RU Олега Репченко
Три фактора, которые сейчас играют на подъем рынка недвижимости, могут обернуться в скором времени против восходящего тренда. Такой вывод можно сделать из доклада руководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олега Репченко, выступившего на конференции рамках выставки «Недвижимость – 2011».
Визуальная картина
На графике индекса стоимости жилья в Москве «Индикаторов рынка недвижимости» четко видны два коридора колебаний цен на московское жилье. Он отражает динамику ситуации на рынке начиная с 1998 г., чтобы показать первый экономический кризис и его влияние на сегодняшнюю ситуацию.
Есть два ценовых канала, комментирует руководитель IRN.RU Олег Репченко. Первый – агрессивный (который присутствовал на рынке с 2003 г. по 2008 г., угол его наклона 25-30% среднегодового прироста), соответственно, рынок рос в этих пределах до печальных событий 2008 г.
«Впоследствии произошла коррекция цен, – говорит он. – Почему мы считали в долларах? Чтобы соблюсти преемственность: все должно быть сопоставимо. Когда рынок зарождался, исключительно доллары были мерилом стоимости. Конечно, когда сегодня продаются квартиры, цена выражена в рублях. Но когда мы начинаем сопоставлять цены с макроэкономическими показателями, например, с ценой на нефть, то она выражается в долларах за баррель».
Фактически падение цен «ударилось» о верхний край второго восходящего канала (умеренного). Угол его наклона – 10-15% годовых (примерно на уровне инфляции или чуть выше). Этот ценовой коридор наблюдался после выхода России из предыдущего кризиса, примерно в 1999 - 2003 гг.
Примерно параллельно умеренному каналу цены сейчас стали карабкаться вверх. Глядя на эту картинку, можно считать, что они продолжат восхождение примерно на уровне инфляции и через некоторое время вернутся на докризисный уровень – по индексу IRN.RU, это в районе $6000 за метр.
В результате сложилось впечатление, что коррекция цен произошла, но в глобальном смысле рынок остался восходящим (по причине инфляции хотя бы). Еще один вывод, сложившийся на рынке в 2011 г., – кризис остался позади. Но стоит подумать и над некоторыми другим вопросами.
Платить по ипотеке «не напряжно» до 20 000 рублей в месяц Процентная ставка по ипотечному кредиту продолжает оставаться одним из самых важных параметров для потенциального российского заемщика. Однако люди понимают, что сама по себе ставка ничего не решает, главное – это посильная нагрузка на семейный бюджет. И наиболее приемлемым людям кажется ежемесячный платеж в рамках 11 000 - 20 000 рублей. Чтобы платить такие деньги ежемесячно, нужно взять сумму кредита примерно от 800 000 до полутора миллионов рублей на 10 лет при процентной ставке 12% годовых.
Параметры «народного кредита» были определены в ходе социологического опроса, проведенного журналом www.metrinfo.ru. Если в расчетах пойти еще дальше, то можно выяснить и параметры квартиры,которую люди могут позволить себе взять в кредит. Если мы определим для себя, что кредит покрывает примерно две трети стоимости жилья, то получится, что такая квартира должна стоить от 1,2 млн до 2,25 млн руб. Понятно, что таких квартир на рынке Москвы нет, но запомним эти цифры, а пока подробнее расскажем об исследовании.
Москвичей, участвующих в опросе, спросили, какой параметр ипотечного кредита представляется им наиболее важным. Самая большая группа опрошенных москвичей (42,6%, с огромным отрывом от остальных групп респондентов) назвала низкую ипотечную ставку. Свой выбор люди объяснили тем, что щадящие проценты по кредиту позволяют в итоге платить меньше. Вторая группа – 5,9% - выбрала срок кредитования, объясняя свой выбор тем, что чем он больше, тем спокойнее заемщик себя чувствует, правда, в итоге приходится много переплачивать.
4% респондентов остановились на небольшом либо на нулевом взносе. Для этих людей важен шанс купить жилье сразу, не вкладывая свои деньги, не тратя долгое время на то, чтобы «собрать» их на взнос банку.5% считают важными не банковские условия, а собственные возможности заемщика – его доход прежде всего. Кроме того, в этой группе считают, что в России нужно развивать накопительные схемы, такие как кооперативы в советское время 42,5% затруднились с ответом, так как не представляют себе, что когда-нибудь смогут взять ипотечный кредит, поэтому даже не собираются вникать в детали.
Однако когда всех респондентов спросили, какой размер ежемесячного платежа позволит им нормально существовать без особых ограничений, то на первом месте оказался платеж 11 000 - 20 000 рублей. На втором – до 10 000 рублей, на третьем – 21 000 - 30 000, и наконец, последнее, четвертое место заняла сумма 31 000 - 40 000 рублей в месяц.
Ну а теперь нам стоит вернуться к параметрам квартиры, которую участники опроса могли бы взять в ипотеку, тем более что сама конъюнктура рынка подталкивает к размышлениям на эту тему. Напомним, что, как показывает ипотечный калькулятор от аналитического центра IRN.RU, ежемесячный платеж 11 000 - 20 000 руб. возможен, если вы взяли в кредит на 10 лет под 12% годовых примерно от 800 000 до 1,5 млн руб. И таким образом приобрели квартиру стоимостью от 1,2 до 2,25 млн руб. Любопытно, что народ, определяя для себя приемлемую стоимость недвижимости, остается на удивление тверд. Еще два года тому назад, в разгар «того самого» кризиса, люди определили для себя цену доступного жилья в 1-2 млн руб. («Народное мнение: квартира должна стоить 1-2 млн руб.»)
А в начале 2010 г. аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» писал, что за этим выбором народа стоит так называемая «справедливая цена» жилья в столице – примерно $2000 за квадратный метр. («Справедливая цена на квартиры в Москве – $2000 за метр»)
То есть цена, по которой москвичи готовы покупать жилье. И, между прочим, это именно та цена, по которой начинали распродавать жилой комплекс «Марфино» в кризисном 2009 г. (70 000 руб. за метр при курсе доллара 35 руб.). Тогда в Москве продажи жилья стояли намертво, и только «Марфино» бойко расходилось на зависть конкурентам. Сегодня это кажется фантастикой, но ведь такое было! Причем цены тогда упали с больших вершин, чем сегодня, поскольку до кризиса средняя стоимость жилья в Москве составляла $6000 за квадратный метр. Сегодня, напомним, цены в Москве пытаются зацепиться за отметку в $5000 за квадратный метр.
Но тогда именно «Марфино» преподало всем наглядный урок, показав, что зарабатывать можно и в кризис, если делать ставку на обороты и объемы. Сегодня подобных новостроек экономкласса в столице практически не осталось. Однако картина рынка не внушает особого оптимизма – слишком много появилось признаков грядущего нового кризиса. (Подробнее в статье «Московская недвижимость: чем закончится рост на эмоциях?») Впрочем, у девелоперов уже есть рецепт выживания, подсказанный опытом «Марфино». Народ, если что, девелоперов поддержит. Материально. Подробнее об опросе читайте в статье «Народное мнение: чем ниже ипотечная ставка, тем меньше платить».
Данные журнал www.metrinfo.ruполучил с помощью телефонного опроса, проведенного по репрезентативной выборке. Она позволяет отразить мнение населения сколь угодно большого города и выдержать соотношение по полу и возрасту респондентов в зависимости от численности населения. В опросе участвовали жители города трудоспособного возраста. Подробнее о социологических исследованиях на рынке недвижимости. Читать полностью: http://www.irn.ru/news/54435.html
Покупатели участков ради «большой воды» готовы «простить» пробки на Дмитровке
Дмитровское шоссе нередко позиционируется как «вторая президентская
трасса». Такой престижности этого направления способствует живописный
холмистый ландшафт (уникальная гористая местность в Подмосковье,
единственная пригодная для организации горнолыжных трасс) и «большая
вода» уже в нескольких километрах от МКАД.
Однако, как отмечают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», эти преимущества касаются только загородного рынка. Квартиры
здесь пользуются меньшим спросом, а потому и стоят дешевле, чем на
многих других подмосковных направлениях. В немалой степени это
объясняется непростой транспортной ситуацией, сложившейся на Дмитровском
шоссе.
Летом на трассе тесно
Дмитровское шоссе начинается после метро «Дмитровская», ему предшествуют Бутырская улица, Савеловская
эстакада, Новослободская и Долгоруковская улицы. По данным сервиса
«Яндекс.Пробки», загруженность трассы на 5% ниже среднего показателя по
столичным вылетным магистралям. При этом если утренний час пик проходит
на 3% сложнее, чем в среднем по Москве, вечером Дмитровка внутри МКАД
превращается в одну из самых свободных столичных трасс – ее
загруженность на 17% меньше средних показателей.
После пересечения с МКАД транспортная ситуация не становится легче:обычно движение затруднено в обе стороны между кольцевой и Клязьменским
водохранилищем – это участок шоссе длиной примерно 7 км. «Здесь много
светофоров, так как трасса проходит вдоль населенных пунктов, кроме
того, именно этот участок является объездным для желающих попасть в
Шереметьево или на Ленинградское шоссе», - говорит аналитик.
отмечает важную роль сезонного фактора в транспортной ситуации на
трассе: «Летом к местам отдыха на Дмитровском шоссе, а также к «большой
воде» приезжает большое количество людей. В результате на дорогах
становится очень «тесно», особенно в выходные дни. К плотному
транспортному потоку присоединяются и дачники. В результате движение из
города в область в пятницу и из области в город по воскресеньям
буквально парализовано»
Большинство работ по реконструкции Дмитровского шоссе должно
завершиться уже в 2012 г. Одной из важнейших задач при реконструкции
является избавление трассы от избытка светофоров, для чего активно
строятся пешеходные переходы.
3 октября были открыты два перехода (надземный и подземный),
оборудованные системой видеонаблюдения. Они обошлись городу в 250,5 млн
руб. Всего в бюджете на работы по реконструкции в 2011 г. заложено 385,3
млн руб., а в целом Дмитровка будет стоить городу более 3,5 млрд руб.
без учета последних изменений, внесенных столичным градоначальником.
В конце августа мэр Москвы Сергей Собянин утвердил программу
транспортного развития Москвы до 2016 г. Для Дмитровского шоссе в
программе предусмотрено строительство многоуровневой развязки с МКАД, на которую планируется потратить 9,6 млрд руб.
Дурное соседство со складами на Ленинградке
На выезде из Москвы вдоль Дмитровского шоссе находится немало крупных торговых комплексов, среди них XL, «Мосмарт», METRO, «Рио Дмитровка». Они заметно осложняют и без того непростую транспортную ситуацию на трассе.
особенно высокого класса, здесь только формируется. «Здесь и
реализованный проект «ПНК-Шолохово», и «Капустино» (частично продано,
частично предлагается на продажу), и «Дмитров» (объект строится, сроки
сдачи неоднократно переносились), и собственный склад запчастей
Hyundai-Mobis, и ряд объектов класса В в непосредственной близости от
Москвы», - рассказывает Дмитрий Онофрей, консультант отдела консалтинга и оценки Praedium Oncor International.
С точки зрения развития данного сегмента Дмитровка серьезно отстает от Ленинградского шоссе (см. «Большая Ленинградка» перестанет стоять»).
Однако соседство с такой богатой на склады территорией, а также
относительная близость к аэропорту Шереметьево (возможность подъезда
через Рогачевское шоссе),
существенно повышают транспортную нагрузку на трассу. Часть складских
объектов расположена между Ленинградским и Дмитровским шоссе
(логистический парк «Лобня», склад ответственного хранения FM Logistic Химки). Нередко фуры создают заторы, желая объехать пробки на Ленинградке.
Дальше не значит дешевле
Большая часть новостроек в 50-километровой зоне от МКАД по Дмитровскому шоссе находится уже за 15-м километром. По данным исследования аналитического центра IRN.RU «Весь рынок новостроек Московского региона за 2-3 кв. 2011 года. Сравнительный анализ», 61% объектов (26 домов) находится в городе Лобня, тогда как в более близком Долгопрудном строятся всего 6 домов
Такое распределение повлияло на стоимость квартир
на Дмитровском шоссе. В середине 2011 г. жилье в новостройке на этом
направлении можно было купить в среднем по 52 900 руб. за метр или 3,48
млн руб. за квартиру. Это почти на 20% дешевле, чем в среднем по
Подмосковью в радиусе 50 км от МКАД. Самые дорогие квадратные метры в Долгопрудном (62 200 рублей). В Лобне метр жилья в новостройке стоит 52 900 руб., а в Дмитрове – 49 400 руб.
в Дмитрове, который находится в 50 км от МКАД, выше, чем в Лобне (17
км), – 3,5 млн против 3,4 млн руб. Дело в том, то в Лобне большая часть
новостроек – панельные дома с относительно небольшими по площади квартирами. В то же время в Дмитрове все новостройки возводятся из монолита-кирпича.
Места сноубордистов и любителей водных видов спорта
Рынок загородного жилья на дмитровском направлении развивается очень активно, являясь одним из лидеров на рынке первичного загородного жилья Подмосковья. Здесь сосредоточено 11% коттеджных поселков и 13% поселков с участками без подряда.
Такая популярность данного направления обусловлена в первую очередь
близостью к «большой воде». «Особым спросом, как у покупателей, так и у
инвесторов, пользуются земли с выходом к живописным окрестностям
Клязьминского, Пестовского и Икшинского водохранилищ», - поясняет Юлия Севериненко («ЗемАктив»).
«Большая вода» и холмистый рельеф сформировали необычную для
Подмосковья развлекательно-спортивную инфраструктуру. Два основных
спортивных направления на этой трассе – это горнолыжный спорт и яхтинг.
Среди горнолыжных курортов можно отметить «Яхрому», «Волен», парк
«Экстрим», «Сорочаны» и многие другие. Среди основных яхт-клубов –
«Буревестник», «Аврора», «Адмирал».
подряда. В конце 2009 г. в радиусе 50 км от МКАД предлагалась земля
всего в 13 поселках с электричеством и газом, а уже к середине 2011 г.
их стало 33, говорится в исследовании IRN.RU. За 50-м километром последние два года наблюдались те же тенденции. Благодаря столь активному развитию к середине 2011 г. Дмитровское шоссе оказалось в тройке лидирующих направлений по числу поселков с участками без подряда. За два года эти территории обогнали Ярославское шоссе, а также киевское и калужское направления.
Что касается коттеджного рынка, то здесь, напротив, Дмитровское шоссе теряет позиции. В 2008 - 2009 гг. оно находилось на втором месте после Новорижского шоссе, а к середине 2011 г. опустилось на четвертое место после Новой Риги и более активно развивающихся киевского и симферопольского направлений, отмечается в исследовании рынка коттеджных поселков.
На дмитровском направлении представлены коттеджные поселки всех ценовых
категорий: бизнес-класса, расположенные в 10-20 километровой зоне от
Москвы, элитные дома на берегах водохранилищ, поселки экономкласса, расположенные за Вторым бетонным кольцом.
Стоимость объектов на Дмитровском шоссе сильно варьируется в
зависимости от степени его удаленности от столицы, а также от местности
(около водоема, хвойного леса, вблизи инфраструктурных объектов и т.д.).
«В 50 км от МКАД цена сотки «земли без подряда» колеблется от 80 000 до
250 000 руб., - рассказывает Юлия Севериненко. - Средняя цена дома площадью 200 - 300 кв.м на участке 15 соток, расположенном в 30 км от МКАД, на вторичном рынке недвижимости на данном направлении составляет около 12,5 млн рублей».
По оценкам специалистов аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости»,
в ближайшие годы вряд ли возможно появление большого количества новых
загородных поселков на Дмитровском шоссе, так как оно уже почти достигло
пределов роста и входит в число лидирующих направлений Подмосковья.
Однако, учитывая активное развитие рынка участков без подряда и
существенное увеличение числа таких поселков на Дмитровском шоссе в
последние два года, можно ожидать рост транспортного потока, когда
большая часть этих поселков будет полностью освоена и застроена.
Читать полностью: http://www.irn.ru/articles/29906.html
Анализ динамики цен в зависимости от площади участков в 2010-2011 гг.
В 2011 г. подмосковный рынок участков без подряда характеризуется расширением экономичного сегмента. Во-первых, это выражается в увеличении количества поселков с небольшими земельными наделами (в среднем до 19 соток). С конца 2010 г. число таких объектов выросло на 16% и во II квартале 2011 г. составило 227. Во-вторых, это происходит благодаря увеличению доли бюджетных поселков со средней площадью участков более 19 соток. В этом сегменте растет число поселков, где земля предназначена под дачное строительство и садоводство, а также проектов, расположенных на северо-восточных, восточных, юго-восточных и южных шоссе, которые являются менее престижными и дорогими на загородном рынке Подмосковья. Кроме того, увеличивается количество крупных поселков, включающих более 100 участков без подряда. Все это приводит к отрицательной коррекции цен в поселках с земельными наделами от 19 соток.
По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», во II квартале 2011 г. средняя площадь участков без подряда в подмосковных поселках составляла 17,5 сотки, а максимальная доля рынка приходилась на объекты, где средний размер участков не превышал 19 соток. Из 314 организованных поселков с землей без подряда, где предусмотрено электричество и газ, 227 предлагали участки средней площадью до 19 соток.
Во II квартале 2011 г. средняя стоимость земли в таких поселках составляла 199 500 руб. за сотку. При этом минимальный уровень цен характерен для объектов со средней площадью участков до 10 соток (примерно 174 100 руб. за сотку), т.к. в основном это экономичные поселки с землей под дачное строительство (в 89% случаев) и без центрального водоснабжения и/или канализации (в 63% случаев). Об этом свидетельствует «Исследование рынка участков без подряда Подмосковья за 2010-2011 годы».
В качестве примера экономичного объекта со средней площадью участков до 10 соток можно привести поселок Дубровка. Он расположен на 110-м километре Киевского шоссе, предлагает землю под дачное строительство, в нем предусмотрено электричество и магистральный газ, но водоснабжение и канализацию каждый собственник участка должен проводить самостоятельно. Весной 2011 г. участки размером 8-15 соток в этом поселке можно было приобрести по 21 000 - 24 000 руб. за сотку.
Специалисты www.irn.ru отмечают, что еще полгода назад количество поселков со средней площадью участков до 19 соток было на 14% меньше и составляло 196. Для сравнения: число поселков, где средний размер участков превышает 19 соток, практически не изменилось за этот период (в конце 2010 г. их было 86, а к весне 2011 г. стало 87). Примечательно, что прирост количества поселков со средней площадью участков до 19 соток обусловлен не только выходом на рынок новых экономичных проектов, но также тем, что в ряде поселков, которые начали реализовываться в предыдущие годы, к весне 2011 г. в продаже остались участки небольших размеров, а более крупные были распроданы.
Индексы IRN
Это интересно
Наш партнер по физике : книга «Полевая физика или как устроен Мир?». В этой книге рассматривается новая философия устройства Мира и природа вещей. Полевая физика, математика и механика – это новое направление науки об устройстве нашего Мира. В полевой физике пространство, время и движение тел, их скорости, а также масса и энергия, описываются на языке процессов, происходящих на полевом уровне. Официальный сайт «Полевой физики» >>
Profile
![[info]](http://l-stat.livejournal.com/img/userinfo.gif?v=92.2)
irn_ru- Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU
- Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU
